逆市囤地 谁最赚钱?
◆每经 杨羚强 发自上海地产熊市，土地拍卖会现场十分沉闷，成交创出“地板价”。而一些资金雄厚或融资能力超强的房企却逆市拿地，大量储备土地。业内普遍认为，能够在今年尤其是下半年大量低成本购地的房企，很有可能成为明年乃至未来几年地产行业盈利最高的几家公司。 保利地产：或成盈利冠*盈利能力：★★★★☆据世联地产高级分析师孙保华统计，保利地产上半年新拓展项目8个，占地面积203万平方米，规划建筑面积412万平方米。今年保利地产在全国各地购买的土地规模达到建筑面积近470万平方米，很可能成为盈利冠*。孙保华认为，保利地产所获得的地块大部分地理位置优越，具有较高盈利能力。以上海顾村的地块为例，楼板价仅为3400多元/平方米，周边保利另一项目售价达到10000元/平方米。在市场上获得的低价土地，为保利地产开发的项目创造了较高的利润空间。保利地产现金流较为充裕，在今年7月份成功发行43亿元公司债。 万科：建筑面积储量第一盈利能力：★★★★☆2008年，万科拿地的建筑面积达到622.7136万平方米，是全国各大房企中规模最大的。万科选择的多是合作、股权收购方式增加土地储备，成本比其他公司低得多。以上海赵巷晶园项目为例，楼板价仅为2316元/平方米，仅为周边龙湖地产购地价格的1/5。据易居克而瑞研究中心统计，万科在上海、北京等地购买的土地，楼板价不超过4000元/平方米；在武汉、深圳等地购地楼板价不超过3000元/平方米；在重庆只有472元/平方米。据一位接近万科的地产分析人士介绍，万科今年购买的大部分土地，其实早在去年中后期就已经开始洽谈。在新房市场因为降价而减少销售利润的万科，从土地市场通过低价买到了土地，也算是一种补偿。除了地价优势，万科的开发经验、资本实力、营销经验等也是盈利的优势能力，因此是盈利冠*热门候选者。 中海地产：收益率不低于25%盈利能力：★★★★相比保利地产，中海地产今年在土地市场上的表现逊色一些，获得土地总建筑面积256.05万平方米。中海地产发言人姜永进表示，中海今年每一宗土地购进的投资收益率不会低于25%。据孙保华统计，截至11月，中海地产共获10宗地块，主要在于长三角区域及环渤海区域。不过，下半年以来中海地产明显放缓了拿地步伐。由于中海在上半年买地较多，所以因地价下跌而获得的实际优惠也较少。以中海地产今年1月在上海南汇区购买的康桥镇电信园A区1号地块为例，楼板价高达4529.78元/平方米，周边的住宅售价目前在八九千元。不过，中海地产的资产负债率是国内所有房地产企业集团中最低的，又有较为丰富的房地产开发经验，依然有较强的开发盈利能力。 合生创展：大量拿地影响流动性盈利能力：★★★☆今年销售额还没达到100亿元的合生创展，却频频大手笔买地，是仅次于万科、保利、中海的“土地大买家”据易居克而瑞统计，合生创展今年购买的土地建筑面积超过170万平方米。还不包括12月1日以8.59亿元拿下的北京市朝阳区商业地块。该地块楼板价仅6167元/平方米。合生创展四处拿地，并未获得资本市场的好评。穆迪投资者服务公司在合生创展北京购地后，将它列入可能下调的复评名单。穆迪分析师曾贤表示，合生创展在未来12~18个月需要支付庞大的土地款项，其中包括分别于4月和7月购得的北京和惠州地块，合计25.1亿元的土地款。截至今年10月，合生创展只通过销售兑现了大约75亿元的现金;房地产销售额亦低于预期，这大大影响了公司的流动性和评级。注：媒体转载、摘编本报所刊作品时，请注明来源于《每日经济》及作者姓名。